http://yogosyu.net2103.com/ 北九州市の不動産業者が、私的解釈で解説する不動産用語集です。不動産で失敗したくないなら要チェック。 ja http://yogosyu.net2103.com/?eid=37740 しゅうぜんつみたてきん　 分譲マンションの管理組合が、将来発生する修繕費用をみこして、あらかじめ区分所有者から徴収する金銭。 この修繕積立金は、管理費と混同しないように、管理費とは別に経理することが望ましい。 「マンションは管理を買え。」と...
しゅうぜんつみたてきん　
分譲マンションの管理組合が、将来発生する修繕費用をみこして、あらかじめ区分所有者から徴収する金銭。

この修繕積立金は、管理費と混同しないように、管理費とは別に経理することが望ましい。



「マンションは管理を買え。」といわれていますよね。

ところが、ほとんどすべてと言っていいくらい大多数のマンションで、当初の分譲時には売主のマンション販売会社が、修繕積立金を低く設定しています。

買う人は毎月のローン支払いと管理費、修繕積立金と駐車料金、全部合わせたところで計算して購入を決めるので、少しでも安く見せたい、そんな思いと競合他社の設定積立金を考慮した場合、将来足りなくなる、そう分かってはいても、満足な金額で設定できないのでしょう。

ところが、どうやりくりしても、足りないものは足りないんですね。

外壁の補修や屋上防水、給雑排水管の取替えなどやらなくてはいけないことが沢山あります。
修繕積立金が少ないからと、これらの工事をしなければ、マンションはスラム化します。

ですから、新築当初は低かった修繕積立金が、段階的に高くなります。

そして意外なことは、このお金がわずかに上がっただけで、支払計画に支障をきたす人が出ることです。

そんなにキチキチでメいっぱいローンを組むなんて、売るほうも売るほうなら、買うほうも買うほうで、問題ありです。


マンションの修繕積立金は上がるもの、そう思ってご購入下さい。

また、新築当初の修繕積み立て金額を、あまりにも低く設定している業者は、管理費をそうしているわけではないので、良心的な良い業者だというわけではありません。

逆に売らんかなで、そう設定している可能性があります。

マンション選びはこんなところも、チェックしてみて下さい。

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]]> さ行 2005-12-14T13:57:21+09:00 書いているのは、こんな人。 書いているのは、こんな人。 http://yogosyu.net2103.com/?eid=37548 ハンコ代とは、 法的には支払い義務が無いのに、物事を円滑に進めるため、承諾を要する相手に払う少額のお金のことです。 例をあげると、こんなものです。 ●実測売買した土地の隣地地主が、境界の承諾印をどうしても押さない時に支払う。 ●水利組合に排水承諾料と...
ハンコ代とは、
法的には支払い義務が無いのに、物事を円滑に進めるため、承諾を要する相手に払う少額のお金のことです。

例をあげると、こんなものです。
●実測売買した土地の隣地地主が、境界の承諾印をどうしても押さない時に支払う。
●水利組合に排水承諾料として支払う。（本当にその金が、組合に入ってるかどうかは別）
●ローン支払い困難者の任意売却で、競売にかけると取り分が無くなる、後順位抵当権者に支払う。
などなどなど。

判付き代や印鑑代と言うこともあり、支払う金額はその事柄、相手によって、数万円からウン十万円。



ハンコ代とはなんぞや？
ワイロとも違うのですが、かといって法的に支払い義務のあるお金とも違うお金で、相手の承諾を必要としながら、かといって相手はその受け取る金額分だけ、労力を使うのかといえばそうではない時に支払うお金のことです。

なんとも説明のしづらいお金だな〜。と思っていたら、ちょうど説明するのに格好の材料が平成17年12月現在、世間で話題になっています。


何かというと、設計士による例の構造計算偽造問題。


業界関係者以外知らないでしょうが、建築確認の費用、これ結構な金額なんですよ。

にもかかわらず、幼稚な偽造・数値の違いすぎる偽造を、そのま通す。

要するに、構造部分に関しては見てないんですね。ノーチェック。

検査機関を名乗りながら、構造部分は審査対象ではない。

構造部分見なくていいなら、あとはほとんど手間かからないんですね。


おかしいです。例えば、我々不動産業者の仲介の調査義務、金額からすると、たいしたことのない取引でも厳しいものが要求されているんですよ。（額が少ないから、調査はでたらめでいいなんて意味ではありませんよ。念のため。）


それにたいして、審査に手間がかかるからといって、結構な金額もらっているのに、実態はほとんどやっつけ仕事の、建築確認の審査代。


これまさしく官が認めた「ハンコ代」です。（爆）


ほとんど何もしない相手に、しかし承諾をもらうために支払うお金、ハンコ代の意味、分かったかな？


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]]> は行 2005-12-14T09:47:31+09:00 書いているのは、こんな人。 書いているのは、こんな人。 http://yogosyu.net2103.com/?eid=34027 登記事項証明書とは 従前、登記簿謄本と呼ばれていたものです。 登記所（法務局）が、紙の謄本からコンピューター化されたのを機会に、呼び名が変わりました。 取ってみると分かりますが、この登記事項証明書には、誰がいつその不動産を誰から取得して、その不動...
登記事項証明書とは

従前、登記簿謄本と呼ばれていたものです。
登記所（法務局）が、紙の謄本からコンピューター化されたのを機会に、呼び名が変わりました。

取ってみると分かりますが、この登記事項証明書には、誰がいつその不動産を誰から取得して、その不動産を担保にいくらお金を、どこから借りているかなどが書いてあります。

不動産を売買する時には、必ず取得して調査するものです。

また売買時の確定申告などにも、必要書類の一つになっています。




それで、私などの素人考えでは、コンピューター化されてもされなくても、呼び名は変えず従来の「登記簿謄本」で良かろうと思ったりするわけですが、変えたからには何か理由があったのでしょう。


この証明書一通取るのに、1000円かかります。

私がこの業界に入った20年前は、謄本が確か200円だったんですよね。

閲覧は、登記のバインダーを係が持ってきて、それを申請者が鉛筆で写すやり方で100円。

それが確かバブルの入口の頃、閲覧200円、謄本400円に上がって、その後すぐに閲覧500円謄本1000円にまた上がったように記憶しています。（違ったかな？）


今は証明書が1000円。閲覧は要約書を取って500円ですからねえ。

高くなりました。

不動産業務は、売るにしろ貸すにしろ、この登記事項証明書を取得しての、権利関係や抵当権調査が欠かせないものですから、少々高かろうと取らないといけないわけです。


ですから、土地が少し広くて、何筆にも分かれていたり、建物が複数棟建っていたりすると、証明書代だけですぐ5000円くらいにはなります。


まあ話がまとまれば、そのくらいのお金は何とも無いわけですが、まとまらなければ痛いわけで、「あの金で、焼肉喰えたのに・・・。」なんて思ったりします。（爆）


今、地方の不動産業界は冬です。バブルの頃に「不動産業界は儲かりすぎじゃ、取れるところから取ってやれ。」と上げたんだから、売買減ってるんですから、下げて欲しいんですが・・。

もっとも国自体が借金まみれで、それは出来ない相談なんでしょうが。（泣）


おまけ
これがマンションの登記事項証明書。

（画像をクリックすると、画像が拡大します。）

表題部どこに建っている何階建ての建物かが分かります。



その建物の中の何階部分で何ｍ2なのか記載されてます。
あと甲区欄には所有者氏名と差押なんかあれば、その記載。



最後乙区欄が抵当の有無。

個人情報の関係で、切り取りだらけだけど、なんとなくわかってもらえると思います。
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]]> た行 2005-12-12T18:42:09+09:00 書いているのは、こんな人。 書いているのは、こんな人。 http://yogosyu.net2103.com/?eid=30287 自殺のあった建物などを、その事実を購入希望者に告げないで契約した場合、宅地建物取引業者は、 「告知・説明義務違反」に問われます。 物件を販売する際に、不都合なことを買主に告げないで契約すると、「告知・説明義務を怠った」と損害賠償を求められたりするわけで... 「告知・説明義務違反」に問われます。
物件を販売する際に、不都合なことを買主に告げないで契約すると、「告知・説明義務を怠った」と損害賠償を求められたりするわけです。

私はいつも言ってます。
不動産業者は霊媒師ではないので、そんなこと売主が言わないと、分かりっこ無いと。（爆笑）

ただ、法律もこのあたりは分かってくれてまして、売主が業者にそのことを告げなかった場合、業者の責任はあまり重くないようです。
責任の大半は、あくまでもその事実を隠していた売主にあると。
ですから、そうした物件を知らずに買った場合は、売主および仲介業者に、損害賠償を求めることが出来ます。

それでこうした措置は、購入者側からすれば当然といえば、当然の権利保護だと思うのですが、先日裁判所の競売資料を見ていましたら、あるビジネスホテルが競売にかかっていました。

物件を説明した記録によると、このホテル過去に十数人の自殺者が出たと書いてあるんですね。

十数人ですよ、十数人。（記録には何人とはっきり明記されていました。）

この数字、ビジネスホテル的には、多いのか普通なのか、それとも少ないのかは、私分かりませんが、気になったのは、この部屋どうしていたんでしょうか？

ずっとそれ以降、貸さずに封印していた？
それとも黙って貸していた？
倉庫にしていた？
予約ミスのときだけ、貸していた？

？？？なわけですが、こんな例、実は世間では、良くあると思うんですよね。

たとえば、中古車。
たとえば、リサイクル商品。

こうした商品を買って、「お客様、お断りしておきますが、この商品は・・・（略）。その代わり格安になっています。」と、説明受けたことが、私も経験無ければ、他の誰からも聞いたことがありません。

不動産は高額商品で、かつ長年住むものだから説明しなさいとなっているのでしょうが、これらのものには説明義務無いのでしょうか？

まあこうしたことは、本当に「知らぬが花」なのでしょうが。


付記
その事実を知らずに買った場合、損害賠償を請求できるケース

1.雨漏り・シロアリの害・家の傾きなど
2.自殺や殺人などがあった家屋
等々

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]]> か行 2005-12-09T10:47:07+09:00 書いているのは、こんな人。 書いているのは、こんな人。 http://yogosyu.net2103.com/?eid=30284 「どんなに頼まれても、保証人にはなるな。」 借金の保証人にでもなれば借りた本人が万一支払えなくなった場合、保証人の自分のところに請求が来て、肩代わりをしなければいけなくなる。 そんなことは、今どきどんなに法律に、うとい人でも知っています。 た...

借金の保証人にでもなれば借りた本人が万一支払えなくなった場合、保証人の自分のところに請求が来て、肩代わりをしなければいけなくなる。

そんなことは、今どきどんなに法律に、うとい人でも知っています。


ただし、保証人と連帯保証人の違いを知っている人は、少ないんですね。
簡単に言うと保証人に「連帯」の2文字がつくだけで、借りた本人とほぼ変わらないことに、法律的にはなってしまいます。

例えば保証人は、債権者（お金を貸した人）が「本人が払えないから、あなた代わりに支払って。」と言ってきた場合、「まず債務者（金を借りた本人）に請求して下さい。」と主張できます。

ところが、連帯保証人には、これは認められていません。


また、保証人だと債務者が金を持っていないで払わない場合は、それを証明できれば「まず債務者に強制執行をしてください。」と主張できます。

ところが連帯保証人には、これも認められていません。


恐ろしいですね、連帯保証人。


ところが、この連帯保証人、実はアパート借りるマンション借りる、事務所を借りるなど不動産の賃貸の借主になる場合は、必ず要求されます。

お部屋を貸すのも、お金を貸すのと同じ、いやむしろ、お金を貸した場合は万一返してくれなかった場合、貸した金をあきらめるだけで済みますが、賃貸の場合居座られる可能性があるだけに、お金を貸すだけの場合より厄介だとも考えられます。


そんなわけですから、いざお部屋を借りる場合、大家さんから必ず資力のある、連帯保証人を付けるよう要求されます。
しかし、保証人になって欲しいと頼むのは、面倒なことです。


そこで最近、そんな借主のために、強い味方が出来ました。

家賃を家主に保証してくれる、家賃保証会社です。

この保証会社に、規定のお金を支払うと、保証会社が借主の資力を調査して審査が通れば、保証人になってくれます。（金銭面のみ）

又、買うときに住宅ローンを借りる場合も、今は保証会社に保証料を支払えば、保証人は不要です。


頼むほうも頼まれるほうも、嫌な保証人、こうした会社を利用したほうが、わずらわしさがなくてよいのかもしれません。

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]]> は行 2005-12-09T10:35:18+09:00 書いているのは、こんな人。 書いているのは、こんな人。 http://yogosyu.net2103.com/?eid=29572 「媒介」（ばいかい）とは、簡単に言えば「仲介」のことです。 法律用語では、仲介のことを仲介とは言わずに、「媒介」（ばいかい）と言います。 したがって、媒介契約とは、仲介契約のことで、「この不動産を売ることを、お宅の会社に任せます。」と交わす契約が「媒介... 法律用語では、仲介のことを仲介とは言わずに、「媒介」（ばいかい）と言います。
したがって、媒介契約とは、仲介契約のことで、「この不動産を売ることを、お宅の会社に任せます。」と交わす契約が「媒介契約です。

この契約で何を決めるかというと、

1.依頼する業者は他にもあるのか、一社だけなのか？
2.依頼して、業者が広告をしている時に、売主が直接購入者を見つけた場合、それまでに要した広告費などを、不動産業者に支払わないといけないのか？
3.依頼期間はいつまでか？
4.契約が成立した時、不動産業者に支払う報酬の額

などです。


正式な依頼書式になるので、この契約を嫌がる方も、時々いらっしゃるのですが、交わしていたほうが良いですね。
なぜなら、この媒介契約は元々、消費者保護のため生まれたものだからです。

昔々は、仲介依頼は口頭で行っていました。
「私の持っている、あそこの土地売ってよ。」
「ハイ分かりました。」
で仲介していたのですが、こうした口頭での仲介依頼だと、トラブルが多かったためです。


半年以上も売れないから、よそに頼もうとしたら悪質業者が、「あそこの土地は、売れるまで永久にウチを通さないといけません。」

「直接売るんだったら、仲介手数料相当額の違約金をもらいます。」
「売却成立時の報酬は、仲介手数料のほかに、現地までの交通費、広告代が必要です。」
などなど。

こうしたトラブルを防ぐために、いくらでどこの不動産をどこに、いつまで依頼するかを定めた契約書が媒介契約書です。


それで、不動産業者に売却依頼する契約は、３種類あります。

1. 一般媒介契約・・複数の業者に売却を頼む方式。
2. 専任媒介契約・・１社だけに媒介(仲介)を依頼する方式。
3. 専属専任契約・・１社だけに媒介を依頼し、売主が自分で見つけた買主と契約する時　も、依頼業者を通じてしか売買契約ができない契約方式。


一般媒介は他の業者にも依頼出来るけど、専任媒介や専属専任は一社だけへの依頼になる。
じゃあ、一般媒介契約のほうが、「早く高く売れそうだ、そうしよう。」と思った方、ちょっと待ってください。

実は、そう単純なことでもありません。


なぜなら実際に売却活動をする業者としては、一般媒介契約では、どんなに熱心に広告などの営業活動をしても、他社に売られてしまえば、一円にもならず、広告費が持ち出しになって、骨折り損のくたびれもうけで、終わるからです。


仲介手数料は成功報酬です。

実際に自社で売れなければ、広告費・人件費の分だけ損になります。
これが、専任媒介や、専属専任媒介ですと、他の不動産業者に売られる心配が無く、必ず自社を通して契約してもらえる形になっていますので、業者としても安心して広告費にお金もかけられます。


従って、一般媒介契約で依頼したほうが良いのは、人気地区の人気物件を売却する時などに限られます。

この地域なら売り物が出れば、売れるという地区で、かつ、売れ筋の価格帯物件ならば、一般媒介で業者を競わせたほうが、高く早く売れます。

あとは、売却を急ぐ事情があり、格安で売ってよいと思う場合でしょうか。
この場合は、一般媒介で５・６社に依頼すれば、本当に格安なら１ヶ月以内に購入客がつくはずです。

昔はたいして苦労もせず、不動産が売れていましたので、一般媒介契約でも業者が動いていました。
それどころかバブルの頃など、売却を頼みもしないのに、業者が勝手に動いて、購入客を探してきたくらいです。（笑）

例えは悪いのですが、美人でモテモテの女性なら、何人か男性を天秤にかけても、かけられているほうも、それと知って競うでしょうが、ごく普通の女性がそれをするとどうなるでしょう。


不動産の媒介も、それと同じです。


今は手間暇かけて、お金をかけて広告して売らないと、購入客がつきにくい状況です。
ごくごく普通の不動産を、相場で売りたいなら、依頼業者を１社に絞る必要があります。


そして、１社に絞る必要があるので、慎重に業者を選定しなければいけません。


どの業者に依頼するかで、ストレス無く売却が成功するかが決まります。
本当の事を言えば、売る時の不動案業者選びは、購入時の業者選びより大事な事です。

そして更に、不動産が売れない時代だからこそ、売却業者選びは昔より難しくなっています、慎重にご検討下さい。


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]]> は行 2005-12-08T16:31:30+09:00 書いているのは、こんな人。 書いているのは、こんな人。